اراضی و املاک
زمین از مهم‌ترین دارایی بشر است که همواره تملک، خرید، فروش و تصرف آن محل طرح مباحث بسیار بوده و اشخاص حقیقی و حقوقی در خصوص آن مناقشات بسیار را مطرح می‌کنند، به همین دلیل فقها و حقوقدانان تلاش کرده‌اند حقوق اراضی مختلف را تعریف و انواع آن را معین نمایند.
خدمات اراضی و املاک
اراضی دولتی شامل کلیه زمین‌های متعلق به دولت اعم از ملی، موات، بایر و دایر تملک شده، خالصه، مستحدثات، ساحلی و حریم است که بنام دولت سند خورده یا در جریان ثبت به نام دولت است.
تغییر کاربری یعنی مالک یک ملک به دلیل ایجاد منافع بهتر نسبت به استفاده از ملک خارج از نوعیت مجاز آن اقدام کند؛ برای مثال زمین زراعی را تبدیل به مسکونی کند؛ بنابراین قانونگذار برای حفاظت از باغها و زمین‌های زراعتی و جلوگیری از تبدیل آنها به اماکن مسکونی یا غیر آن، قوانین را وضع نموده و با جرم انگاری این عمل، سعی کرده است تا از کاربری اراضی جلوگیری کند.
انواع کاربری املاک
برای درک بهتر مفهوم تغییر کاربری باید با انواع کاربری املاک آشنا شویم؛
- کاربری مسکونی: آپارتمان-ویلایی-زمین مسکونی
- کاربری کشاورزی: زمین زراعی- باغ
- کاربری اداری- دولتی
- کاربری تجاری
- کاربری صنعتی
- کاربری خدماتی
- کاربری معدن
- کاربری ورزشی
- کاربری پارکینگ
- کاربری حمل و نقل
- کاربری آموزشی
- کاربری فضای سبز
- کاربری فرهنگی- مذهبی
- کاربری بهداشتی- درمانی
- کاربری خدمات شهری
- کاربری تجهیزات شهری
- فاقد کاربری: اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند یا به عنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزاد سازی و طرح تفصیلی ندارند.
تغییر کاربری اراضی زراعی در قانون
حفظ باغها و اراضی زراعی و جلوگیری از تغییر کاربری آنها، یکی از دغدغه‌های مهم قانون‌گذاران بوده است، به گونه ای که پس از هجوم گسترده سودجویان برای از بین بردن باغها و تبدیل آنها به اراضی مسکونی، قانونگذار در سال ٧۴ با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات، مصوب کرد که «به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره‌وری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع میباشد.» و برای تشخیص موارد ضروری هم، کمیسیونی در وزارت جهاد کشاورزی مأمور کرد تا با بررسی درخواست‌ها، برای تغییر کاربری‌های ضروری مجوز صادر کنند.
بر اساس تبصره ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار میباشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل میگردد.
همچنین بر اساس تبصره ٢ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذیربط را در این زمینه استعلام می‌نمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهندبود.
همچنین نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود.
بر اساس ماده ٢ این قانون، پس از تشخیص کمیسیون ذیربط و رعایت شرایط قانونی، «٨۰ درصد قیمت روز اراضی و باغهای مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری، بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه‌داری کل کشور واریز می شود.»
البته بر اساس تبصره یک این ماده قانونی، «تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ متر مربع فقط برای یک بار و احداث دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحد‌های صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.»
این مقررات برای کسانی است که از طریق قانونی و طی مسیر‌های اعلام شده، اقدام به تغییر کاربری در اراضی زراعی یا باغی خود می‌کنند، اما کسانی که غیرقانونی تغییری در کاربری اراضی زراعی ایجاد کنند، از نظر قانون دارای مسئولیت کیفری شناخته شدند.
در ماده ٣ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات در خصوص جرم‌انگاری تغییر قانونی کاربری در این اراضی تاکید شده است که «کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون ـ که غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون این قانون ـ اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم، به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.»
اراضی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها
کلیه اراضی زراعی، باغها و اراضی که در حکم اراضی کشاورزی هستند، اگر در خارج از محدوده (۱) شهرها و شهرک‌های مصوّب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و )٢) طرح هادی روستاهای دارای طرح هادی مصوّب واقع شده باشند؛ مشمول قانون فوق هستند (مستند قانونی: ماده ۱قانون حفظ کاربری و تبصره ۵ آن).
مجازات تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی
الف- هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می گردد، چنانچه به طور غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره )۱) ماده (۱) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی محل مکلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام نمایند.
ب- چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری نماید.
پ- مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.
ت- کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که بصورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱) ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد (مستند قانونی: مواد ٣و۱۰قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها).
تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی
قانونگذار با هدف حفظ کاربری زمین های زراعی و باغ ها و تداوم بهره وری آنها در سال ۱٣٧۴ قانونی با عنوان “قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها” به تصویب رساند تا از تغییر کاربری این اراضی جلوگیری کند، اما اینکه تا چه اندازه موفق بوده باید با بهره‌گیری از نظرات کارشناسان و متولیان این امر و پس از بررسی و ارزیابی با زبان آمار پاسخ گفت.
چه اراضی تحت شمول قانون حفظ کاربری قرار می گیرند؟
اراضی زراعی و باغ‌هایی که در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها قرار گرفتند موضوع این قانون هستند و محدوده قانونی شهرها بر اساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب ۱٣۶٢ و محدوده شهرک ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی ذیربط صورت می گیرد. در مورد محدوده روستاها در طرح های هادی یا بهسازی روستا به محدوده ای گفته می شود که به تصویب مراجع قانونی ذیربط رسیده باشد و در روستاهای فاقد طرح‌های هادی یا بهسازی محدوده مسکونی موجود در روستا ملاک است.
آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغها امکان‌پذیر است؟
مطابق قانون تغییر کاربری اراضی مزبور جز در موارد ضروری ممنوع است و در موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها به عهده کمیسیونی است که در آن نمایندگان وزارتخانه های کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری حضور دارند که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می شود و تصمیمات این کمیسیون با اکثریت آراء اعضا دارای اعتبار خواهد بود و ظرف دو ماه از تاریخ درخواست متقاضی این کمیسیون موظف به تشکیل جلسه و اتخاذ تصمیم است.
تشخیص اینکه اراضی مورد ادعا زراعی و باغ است و در خارج از محدوده قانونی شهر یا شهرک قرار گرفته با چه مرجعی است؟
اصولاً تغییر کاربری این اراضی در روستاها طبق ضوابطی است که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می کند. در مواردی که به این اراضی مجوز تغییر کاربری داده می شود ٨۰ درصد قیمت روز اراضی و باغ ها با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین گرفته می شود.
البته تغییر کاربری زمین زراعی و باغها برای سکونت شخصی مالکین کم درآمد در مساحت کوچک برابر ضوابط و تعاریفی که وزارت مذکور معین می کند مشمول این عوارض نمی شود. همچنین است در مورد نیازهای بخش کشاورزی و دامی برای تغییر کاربری این اراضی که از شمول پرداخت این عوارض خارج است.
پیامدهای تغییر بدون مجوز کاربری اراضی زراعی و باغها
چه مالک و چه متصرف این اراضی که به صورت غیرمجاز تغییر کاربری دهند علاوه بر پرداخت عوارض معادل مبلغ بالا، به پرداخت جزای نقدی تا ٣ برابر قیمت اراضی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم می شوند و دادسراها یا دادگاه ها موظف اند پس از اعلام مراتب از سوی وزرات جهاد کشاورزی ضمن رسیدگی خارج از نوبت بدواً دستور توقیف عملیات ساخت و ساز و یا هر نوع تغییر کاربری را صادر کنند، البته فرقی نمی کند که مرتکب این عمل شخص حقیقی باشد یا شخص حقوقی و اگر کارکنان دولت و شهرداری ها و نهادها در اجرای این قانون مرتکب تخلف شوند به جزای نقدی تا سه برابر قیمت اراضی و باغ ها به بهای روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد و چنانچه این تخلف را تکرار کنند علاوه بر جریمه مذکور از خدمت در ادارات دولتی و شهرداری ها به صورت دایم محروم می شوند. سردفتران اسناد رسمی نیز در صورت تخلف از مقررات این قانون به ۶ ماه تا ٢ سال تعلیق ازخدمت محکوم خواهند شد.
نحوه رسیدگی به درخواست تغییر کاربری
همان طور که اشاره کردیم تغییر کاربری اراضی در روستاها طبق ضوابطی است که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می کند و در سایر موارد (تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده شهرها و شهرک ها) متقاضی تغییر کاربری یا جانشین او (مانند ورثه یا وکیل او) باید درخواست کتبی اش را به انضمام مدارک و اسناد مربوط تحویل دبیرخانه کمیسیونی که در سازمان کشاورزی هر استان مستقر است، ارایه کند.
کمیسیون درخواست‌های یاد شده را در صورت لزوم پس از اخذ نظر دستگاه‌های اجرایی مربوطه مانند شهرداری مورد بررسی قرار می‌دهد و حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ ثبت در دبیرخانه، با رای اکثریت اعضا در مورد درخواست تصمیم می گیرد و مراتب بلافاصله به متقاضی اعلام می شود.
چنانچه کمیسیون با درخواست متقاضی موافقت کرد مراتب با نقشه و مشخصات کامل ملک به منظور تعیین قیمت روز زمین یا باغ برای کاربری جدید به اداره کل امور اقتصادی و دارایی استان اعلام می شود و پس از صدور گواهی مبنی بر واریز ٨۰ درصد ارزش روز زمین و یا باغ، مجوز تغییر کاربری صادر خواهد شد.
۱-دعاوی ملکی حقوقی
۲-دعاوی ملکی کیفری
۳-دعای ملکی ثبتی
منظور از اراضی خالصه اعم است از اراضی قراء خالصه دولتی یا زمین‌های بایری که در اثر عملیات عمرانی و سدبندی و غیره از طرف دولت دایر و برای زراعت آماده شده یا اراضی یا قرایی که از طرف دولت دراختیار وزارت کشاورزی گذارده می‌شود با رعایت قانون فروش خالصجات.
مصادره ی خاص: وقتی است که فقط مصادره ی اموال خاصی مورد نظر بوده است. (به عنوان مثال مالی که بر اثر قاچاق مواد مخدر به دست می آید، به صورت خاص مصادره می شود.)
مصادره ی عام: زمانی که مصادره عام صورت می گیرد تمام اموال فرد مصادره می شود. (به عنوان مثال ضبط همه ی اموال فرد اختلاس کننده.)مصادره اموال با توجه به قانون، به‌عنوان حکم و مجازات کیفری به‌معنای استیلاء (تسلط) دولت بر تمام یا قسمتی از دارایی موجود محکوم‌علیه (کسی که حکم علیه او میباشد و اموالش ضبط میگردد) به‌موجب حکم دادگاه و تعلق این اموال به بیت‌المال جهت مصارف عمومی میباشد.