• شهرداری دادگستر

شهرداری

شهرداری نهادی عمومی و غیر دولتی می باشد. این نهاد طبق قانون، اختیارات و وظایف متعددی را دارا بوده و اختیارات متعدد آن قدرت فزاینده ای را به شهرداری داده و متاسفانه در سنوات گذشته سوء استفاده هایی از این اختیارات مشاهده شده که موجب سلب حقوق شهروندان شده است که شامل پرونده های: اعتراض به کمسیون ماده ۱۰۰ شهرداری – اعتراض به کمسیون ماده ۵،۷،۷۷ – شکایت تصرف عدوانی و احراز وقوع تخلف شهرداری ها – دعاوی شهرداری مطروحه دیوان عدالت اداری و… می باشد.

موسسه حقوقی دادگستر با دارا بودن کارشناسان و وکلای متخصص و با تجربه خود در زمینه دعاوی شهرداری ها با تمام توان و تجربه خود در این راه همراه شماست و شما عزیزان را تا رسیدن به نتیجه مطلوب یاری می نماید.

مشاوره فوری : ۹۱۰۰۵۵۰۰ – ۰۲۱ 

خدمات امور وکالت شهرداری

بر اساس ماده ۱۰۰ شهرداری، هیچ مالک زمین یا ساختمانی حق ندارد در محدوده شهری یا حریم آن بدون اخذ مجوز مخصوص از شهرداری یعنی همان پروانه ساخت، بیاید بکوبد و بسازد و حتی زمینش را تفکیک کند.

در صورت وقوع هریک از موارد ذکر شده، شهرداری آنقدری اختیار دارد که جلوی ساخت و ساز این ساختمان های بدون پروانه و گاهاً برخلاف پروانه صادره را بگیرد.

زمانی که شهرداری مانع ساخت و ساز ساختمان فاقد پروانه و یا مخالف با مندرجات پروانه شود، وظیفه دارد که نهایتاً ظرف یک هفته از روزی که جلوگیری کرده موضوع را به کمیسیون ماده ۱۰۰ اطلاع دهد.

اگر چنین نکند کمیسیون مذکور به درخواست مالک به پرونده رسیدگی نموده و رای صادر می کند.

الف)چنانچه در رسیدگی کمیسیون، حقوق دفاعی مالک از او سلب شده باشد

ب) وقتی صحبت از حقوق دفاعی می شود؛ یعنی مواردی مثل ابلاغ نشدن فرم تخلّف ساختمانی به مالک، آن هم با توجه به این که چنین فرمی برای مالک فرستاده می شود تا او دفاعیاتش را در قالب این فرم ارسال کند.

پ) حال که صحبت از ابلاغ شد باید عرض کنم که؛ رای کمیسیون ماده ۱۰۰ باید به مالک ابلاغ شود و اگر این ابلاغ بدون رعایت قوانین باشد، از موارد نقض رای کمیسیون  در دیوان عدالت اداری خواهد بود.

تذکر: رای مذکور باید به شخص ذی نفع ابلاغ شود و مالک فقط یکی از ذی نفع ها است و هر شخصی که از رای کمیسیون دچار ضرر شود، ذی نفع محسوب شده و حق اعتراض در دیوان عدالت اداری را دارد.

حال این ذی نفع می تواند از ورثه مالک تا حتی مستأجر و خریدار و… باشد.

ج) از دیگر موارد سلب کننده حقوق دفاعی مالک ، رعایت نکردن مهلت های قانونی زیر توسط شهرداری و کمیسیون ماده ۱۰۰ است.

  • پیش تر اشاره کردم که شهرداری بعد از جلوگیری از ساخت و ساز غیرقانونی، مکلف است ظرف یک هفته موضوع را در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح کند، در غیر این صورت شخص ذی نفع می تواند ابطال رای را از دیوان عدالت اداری درخواست کند.
  • عدم رعایت مهلت ۱۰ روزه مقرر شده برای ارائه توضیحات توسط ذی نفع و یا رعایت نکردن آن مهلت یک ماهه ای که کمیسیون فرصت دارد ظرف آن تصمیمش را بگیرد.
  • عدم رعایت فرصت حداکثر دو ماهه ای که باید برای تخریب بنا به مالک داده شود.
  • اگر دیوان عدالت اداری تشخیص دهد که در پرونده مطروحه اصلاً نیازی به صدور حکم تخریب نبوده است

موارد ذکر شده همگی موجب نقض رای کمیسیون در دیوان عدالت اداری خواهند شد.

کاربر محترم آسا وکیل، دقت داشته باشید که فقط در یک سری از موارد مشخص شده در ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است که کمیسیون می تواند حکم به تخریب را صادر کند که عبارت هستند از :

  • اقدامات عمرانی بر خلاف اصول سه گانه فنی، شهرسازی و بهداشتی _ ایمنی باشد.
  • نتوان برای ساختمانی که به طور غیر استاندارد و بدون استحکام ساخته شده تغییرات مهندسی انجام داد و عیب و ایرادش را برطرف کرد.
  • ساختمانی بدون پروانه ساخت، احداث شده باشد.
  • مالک زیر بار پرداخت جریمه تعیین شده توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ نرود. (عدم پرداخت جریمه ماده ۱۰۰)
  • اگر تغییر کاربری بر خلاف آنچه در پروانه ساخت اجازه داده شده، صورت گیرد.
  • ساخت و ساز در زمین و ملک متعلّق به کس دیگری انجام شود.
  • کاربری به طور غیرقانونی باشد.

تمام این موارد منجر به صدور حکم تخریب شده و در صورت عدم اثبات موارد فوق، دیوان عدالت اداری می تواند حکم تخریب کمیسیون ماده ۱۰۰ را به چالش بکشد. یعنی یا آن را تایید نماید و یا اینکه نقض کند.

شرح وظایف کمسیون ماده ۵ – ۷ – ۷۷  و اعتراض به آنها به عبارت زیر است :

بر اساس ماده ۵ قانون شهرداری ها: « بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آن ها در هر استان یا فرمانداری کل که به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار یا فرماندار ‌کل و به عضویت رئیس انجمن شهرستان، شهردار، نمایندگان وزارت فرهنگ و هنر و آبادانی و مسکن و نماینده مهندس مشاور تهیه ‌کننده طرح انجام می شود.

آن قسمت از نقشه های تفصیلی که به تصویب انجمن شهر برسد، برای شهرداری لازم الاجرا خواهد بود. تغییرات نقشه های تفصیلی اگر در ‌اساس طرح جامع شهری مؤثر باشند، باید به تأیید شورای‌ عالی شهرسازی برسد».

تبصره اصلاح شده کمیسیون ماده ۵ یا به عبارتی، ماده واحده تبصره ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران اینگونه بیان می کند که:

«بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آن ها در شهر تهران به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزرای مسکن و شهرسازی کشور، نیرو (‌در حد معاونت مربوط)، سرپرست سازمان حفاظت محیط‌ زیست و شهردار تهران یا نماینده تام الاختیار او و رئیس شورای شهر تهران است».

مهم ترین وظیفه کمیسیون ماده ۵، بررسی پیشنهادات ارائه شده در خصوص سیاست های شهرسازی در هیئت وزیران است.

به عبارت دیگر، از وظایف اصلی کمیسیون ماده ۵ تغییر و تصویب طرح های تفصیلی است (که در تیترهای بعدی به آن پرداخته ام) و طبق آیین نامه، تغییرات نقشه های تفصیلی اگر بر اساس طرح جامع شهری، مؤثر باشد، باید به تأیید مرجع تصویب کننده طرح جامع برسد.

نکته: منظور از مرجع تصویب کننده طرح جامع، شورای عالی شهر سازی و معماری ایران یا مرجع تعیین شده از طرف شورای عالی می باشد.

از وظیفه دیگر کمیسیون ماده ۵ می توان اظهار نظر در رابطه با چگونگی استفاده و کاربری زمین به لحاظ اداری، مسکونی، فضای سبز و… را نام برد و سپس اگر تغییراتی در خارج از طرح تفصیلی باشد، بررسی و مصوب خواهد کرد.

اعتراض به رای کمیسیون ماده ۵ در دیوان عدالت اداری صورت می گیرد و با توجه به قانون آیین دادرسی در دیوان عدالت اداری، تقاضای اعتراض به رای صادر شده با ارائه درخواست انجام می گیرد. این نو ع دعوا نیاز به تخصص و تبهر خاصی دارد که معمولا توسط وکلای متخصص این حوزه میبایست مطرح گردد.

کمیسیون تشخیص باغات یا کمیسیون ماده ۷ شهرداری در ماده ۷ آیین نامه قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز جهت تشخیص باغات و وظایف دیگری پیش بینی گردیده است. در تبصره ۳ از ماده ۷ آیین نامه قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز نیز آمده است:
جهت تشخیص باغات توسط شورای اسلامی شهر، شهرداری موظف است درخواست مالک و ذی نفع یا درخواست خود را با سوابق و مدارکی که در بند ((د)) ماده یک آیین نامه مذکور آمده است به کمیسیون ماده ۷ ارسال نماید.و نظر کمیسیون را که حداکثر ظرف مدت یک ماه صادر خواهد شد به ذی نفع ابلاغ کند. در صورتی که ذی نفع دو ماه پس از اخذ ابلاغ شهرداری به نظر کمیسیون اعتراض داشته باشد، اعتراض خود را به شهرداری تقدیم خواهد کرد. شهرداری آن را به شورای شهر ارسال خواهد داشت.نظر شورای اسلامی شهر در مورد تشخیص باغ قطعی است. در غیر این صورت چنانچه مالک یا ذی نفع پس از دو ماه به نظریه کمیسیون مزبور اعتراض ننماید، مصوبه کمیسیون به عنوان رأی قطعی و نظر شورای اسلامی شهر تلقی خواهد شد. با این ترتیب می توان گفت شورای اسلامی شهر در واقع مرجع رسیدگی به اعتراض ذی نفع به نظریه کمیسیون باغات یا کمیسیون موضوع ماده ۷ آیین نامه قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز می باشد.

رای قطعی کمیسیون تشخیص باغات یا همان کمیسیون ماده ۷ از جمله آرای اداری است که ظرف مهلت سه ماه از تاریخ ابلاغ برای اشخاصی که مقیم ایران هستند و ظرف مهلت شش ماه از تاریخ ابلاغ از سوی اشخاصی که خارج از کشور مقیم اند قابل شکایت است. در دیوان عدالت اداری صرفاً اشخاص حقیقی و اشخاص حقوقی حقوق خصوصی مانند شرکت های خصوصی،بانک های خصوصی و…مجاز به شکایت از رای کمیسیون ماده ۷ یا کمیسیون تشخیص باغات می باشند. بنابراین در جایی که مثلاً بانک ملی ایران به عنوان بانک دولتی به رای کمیسیون تشخیص باغات معترض است رسیدگی به این شکایت در صلاحیت دیوان عدالت اداری نیست. در این مورد و موارد مشابه می توان به استناد دادنامه شماره ۶۹۹ مورخ ۲۲/۳/۱۳۸۶ هیات عمومی دیوان عدالت اداری به رای صادره در دادگاه حقوقی صلاحیتدار طرح دعوی نمود. در دیوان عدالت اداری نیز مانند دادگاه ها رسیدگی دومرحله ای است. و در نهایت با فرض صدور حکم به نفع شاکی،مجدداً پرونده برای کمیسیون ارسال می گردد تا نواقص کار را برطرف و مجدداً اصدار رای نماید. اگر شاکی به این رای نیز معترض باشد می تواند مجدداً به رای دوم نیز اعتراض نماید.در این مرحله، رسیدگی دیوان عدالت اداری در اصطلاح قضایی رسیدگی در ماهیت دعوی و ماهوی است و با صدور این رای موضوع فیصله می یابد. البته طرفین می توانند از راه های اعتراض فوق العاده به آرای قطعی دیوان عدالت اداری مانند اعتراض موضوع ماده ۷۹ قانون دیوان و اعاده دادرسی استفاده نمایند.

کمیسیون موضوع ماده ۷۷ قانون شهرداری مرجعی است قانونی که به اختلافات و مرافعات بین مودیان عوارض شهرداری ( در محدوده و حریم شهرداریها )با شهرداری پرداخته و رای مقتضی صادر می نماید .

رسیدگی کمیسیون ماده ۷۷ تک مرحله ای و فاقد مرحله تجدیدنظر می باشد . در واقع رأی کمیسیون قطعی است و مبالغ مورد رأی که به عنوان عوارض بر عهده مودی قرار گرفته است مانند اسناد رسمی لازم اجرا به مورد اجرا گذارده می شود.

یک سوی پرونده های کمیسیون ماده ۷۷ ، سازمان شهرداری و طرف دیگر اختلاف، شخصی است که از دید شهرداری بابت عوارض به این سازمان بدهی دارد.کمیسیون ماده ۷۷ به عنوان هیأتی مستقل ،داری شخصیت حقوقی متمایز با شهرداری دارد.

کمیسیون ماده ۷۷ بر خلاف کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ، فاقد مرحله تجدیدنظر و کمیسیون های تجدیدنظر می باشد.

بنابراین اولین رأی صادره توسط کمیسیون، قطعی بوده و رأی دومی صادر نمی گردد چون قانون تشکیلات و ترتیبات رسیدگی در مرحله تجدیدنظر را پیش بینی ننموده است.

با این حال ممکن است مودی، رأی صادره را خلاف قانون بداند . در اینجا بر حسب اینکه آیا مودی از اشخاص حقوقی ( اشخاص حقیقی و شرکتها و مؤسسات غیر دولتی ) باشد یا اینکه مودی جزء اشخاص حقوقی حقوق عمومی مانند دستگاه های اجرایی یا شرکت های دولتی ، مرجع رسیدگی به اعتراض متفاوت است.

مردم و شرکتها و مؤسسات حقوقی مانند شرکت های تجاری و مؤسسات حقوقی و بانکهای خصوصی می توانند در دیوان عدالت اداری به رأی کمیسیون ماده ۷۷ اعتراض نمایند و دیوان عدالت اداری چنانچه رأی صادره را خلاف قوانین و مقررات تشخیص دهد مبادرت به صدور حکم بر ابطال رأی کمیسیون ماده ۷۷ می نماید.

مهلت اعتراض به رأی کمیسیون یاد شده برای افراد مقیم ایران ظرف مدت سه ماه و برای اشخاص مقیم خارج از کشور ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ رأی کمیسیون ماده ۷۷ می باشد .

چنانچه شعبه رسیدگی کننده دیوان عدالت اداری رأی را نقض نماید ایرادات رسیدگی و رأی کمیسیون را ذکر نموده و کمیسیون بایستی بر اساس اوامر دیوان، رسیدگی و رأی جدیدی صادر نماید.

۱- قانون نحوه تملک

۲- تصرف بلاوجه

۳- خلع ید و قلع و غم

یکی از دلایل عمده شکایت‌های مطروحه در نهادهای بالادستی رسیدگی به شکایات، مثل دیوان عدالت اداری، شکایت شهروندان از شهرداری است. دعاوی شهرداری انواع محتلفی دارد و بسیار گسترده است.

با توجه به نوع دعاوی شهرداری، برخی از آنها در دیوان عدالت اداری مورد پیگرد قرار می گیرد. و برخی دیگر در دادگاه های حقوقی و تعدادی دیگر در دادگاه ها و دادسرای کیفری رسیدگی می شوند. برای حسن رسیدگی به پرونده‌ی شما توصیه می‌شود از وکیل شهرداری متخصص در دعاوی این نهاد استفاده کنید.

  • اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری؛
  • شورای عالی شهرسازی؛
  • شکایت از رای کمیسیون ماده ۷۷؛
  • اعتراض به رای کمیسیون مشاغل مزاحم؛
  • اعتراض به رای کمیسیون باغات؛
  • شکایت از مصوبات کمیسیون ماده ۵؛
  • اعتراض به تملک غیرقانونی اراضی توسط شهرداری؛
  • شوراهای اسلامی شهرها حسب مورد در شعب یا هیات عمومی دیوان؛
  • دعوای احراز وقوع تخلف شهرداری؛
  • و سایر.

  • ابطال قراردادها و صلح نامه ها و هبه نامه های منعقده با شهرداری یا شورای شهر؛
  • دعوی خلع ید و دعاوی تصرف عدوانی؛
  • مطالبه بهای ملک از شهرداری؛
  • مطالبه خسارت از شهرداری؛
  • مزاحمت از حق و ممانعت از حق؛
  • سایر دعاوی عمومی که شهرداری نیز ممکن است به عنوان خوانده طرف آن دعاوی قرار گیرد.

  • شکایت کیفری علیه شهرداری بابت تصرف عدوانی؛
  • شکایت از شهرداری و مأمورین آن به علت تخریب و ورود غیرقانونی به ملک؛
  • ممانعت از حق و یا مزاحمت از حق؛
  • دریافت وجه غیرقانونی؛

خدمات امور وکالت شهرداری